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住房:户均住房约两套 西安还“缺房”吗?

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肆.江湖一剑

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发表于 2019-8-12 10:37:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
  西安市住建局:全市住宅总量已超400万套3 e* Q8 g4 W+ B2 K

; ?5 O6 H% p8 L0 \" z  人均住房面积接近34㎡,10年间增10㎡7 w9 l- [' W) _7 v0 b2 K% ?* G8 P: ?
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  套户比远高于全国水平,但居住水平不高
6 ~# M0 S2 i. n) y
2 Y) n! D" ?" Z1 B( X  刚需换房需求旺盛,新房热度超二手房
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  西安市住宅房屋总量已超过400万套,成为近期房地产市场议论的热点。在商品关系中,价格由供求关系决定。那么西安到底有多少房子?真的很“缺房”吗?/ y9 _1 |; d' H5 K

8 G7 l( K8 Z6 a3 c" g  400万套只是一个保守数字
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  西安住宅或再多百万套; _4 T5 r5 L" h7 m; u+ t( @& M

, r' r# R$ A) X# x0 o2 J+ {6 e  西安房价在近两年快速上涨,那么,西安到底有多少房子?近日,西安市住建局公布的数据显示,全西安市住宅房屋总量已超过400万套,其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源总量。3 o% I: r4 p* a0 C
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  独立地产评论人李连源认为,如果将农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的房源数量,90年代旧城改造的居民安置住房,这些住房都算上的话,“大概还有120万套左右。”5 |: d% H$ R# ]- M6 P9 K
  }( @) G0 \) s- o/ @5 n
  而西安金融行业人士周文豪认为,按照官方统计,截至2018年,西安累计建设住宅约2.2亿㎡。按户均100㎡计算,差不多就是220万套住宅。如果户均面积再小一些的话,套数可能会更多一些。% [& X; O6 H, H" H) Q6 [! L3 J

0 W4 N& s0 `3 Y+ N2 M' f: L  “欠缺产权登记的安置房等是统计难点。”美城股份首席市场分析师沈玮表示,西安城六区曾有292个城中村,到2017年已启动221个城中村的整村拆除工作,每个村从数百至上千户不等,由此需求的安置房源可能在20万套以上。
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  西安存量房市场中也存在不少小产权房。由于西安城改项目数量在全国省会级城市里面居前列,可以判断,西安的小产权房数量不容小觑,比如沣东新城的三桥区域,就有小产权房的小区将近20个。
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6 L$ R+ {; `: e) S# w) h  这些房源没有取得权属登记,统计相对空缺。“曾经有媒体报道说,西安小产权房占现有住房30%。近几年,西安商品房数量增长明显,小产权房占现有住房15%左右,大概60万套。”李连源分析。
9 U; C0 G7 S7 I* ^
! O" d8 ]" n4 b$ F* C  值得注意的是,前些年的一些城改房和棚改房项目,由于种种原因不少没有获得房产证,这一部分占比也比较高。业内判断,小产权房+城改房(没有产权证)+棚改房(没有权产证)+城中村+部分军工单位的房子,保守估计或在120万套左右。这还不包括农村房子,如果算上农村的房子,数量更大。
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  西安人均住房面积接近34㎡3 h2 X! z$ [) d9 [
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  十年间增加了10㎡  H9 _5 |: G) f& {5 p+ `

9 a) L, q. c, b  从1986年全国第一次房屋普查至今的30多年时间里,西安住房数量出现了巨大变化,很多住户都有过换房和搬迁经历。西安人的居住现状如何,近年来又发生了哪些变化?
1 ?! ~; Z" F' \) ?2 f- w$ Y: n( s$ Z/ f  R$ D" w
  据西安市统计年鉴显示,截至2017年,西安城镇居民人均住房建筑面积为33.7㎡,也就是说,平均一户三口之家拥有101.1㎡的房子。按住房来源区分,87.7%属于居民自有住房(包括自建住房8.9%、购买商品房34.2%、购买房改住房35.5%、购买保障性住房4.1%、拆迁安置房4.2%和继承或获赠住房0.8%),租赁住房和其他分别为10.1%和2.2%。. X7 @( X  d0 v  C. x. S7 A, J
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  资料显示,2007年西安城镇居民人均现住房建筑面积只有23.63㎡。十年间,西安城镇居民人均现住房建筑面积增长了10.07㎡,增幅约42.62%。“越来越多家庭取得自有住房,这是客观事实。”李连源认为,但这并不代表购房需求不存在了。许多住在房改房、保障房及部分拆迁安置房的居民面临换房需求,将和新增人口一起成为商品房消费主力。
+ x& b8 l( Y/ q: P
4 |1 x: L7 r3 v& [. h" h  与全国平均水平相比,西安城镇居民人均住房面积偏低。国家统计局数据显示,2017年中国城镇居民人均住房建筑面积为36.9㎡,比西安的33.7㎡高了3.2㎡。此外,在全国337个地级及以上城市中,2017年有87个城市人均住房建筑面积小于30㎡,占比25.8%;127个城市人均住房建筑面积在30-35㎡之间,占比37.7%;88个城市人均住房建筑面积介于35-40㎡,占比26.1%;35个城市人均住房建筑面积大于40㎡,占比10.4%。# z( Z" k5 Q5 g3 K: X0 Q$ A% D

$ F; d5 ?+ @7 A1 ?  不过,以人口普查或抽样调查定义的人均住房面积,恐怕不足以反映城镇家庭住房的不平衡程度。有分析人士提出,考虑住房实际使用中存在出租、出借甚至空置情形,人均住房数据可能会低估富裕家庭产权住房面积,也会高估贫困家庭的产权住房面积。3 |2 W& m9 v0 f/ n% X

5 F- u* M' B2 F9 W  西安套户比存在过剩之嫌; h$ o# Q. W1 T( U

( ?' c4 s' ]  Q; S  但刚需换房需求依然旺盛
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  任泽平在《中国住房过剩还是短缺》的报告中,用套户比(即厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)对国内住房供给情况进行评估:2017年中国城镇住房套户比为1.07,不存在过剩问题。按现有住房存量和人口规模,西安套户比状况如何?
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. L5 G, F& N8 C) [$ L  截至2018年年末,西安常住人口1000.37万人,其中城镇人口740.37万人。按三口人为一个家庭,约有246.79万户常住家庭。即使以400万套住宅计,每户常住家庭拥有住宅约1.62套。套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认为其衡量线为1.1。小于1,表明住房供给总体不足;等于1.1,则表示住房总体基本供求平衡。如果仅仅看套户比西安要远远高于全国水平,存在明显的住房过剩。$ Q- Q! {$ G0 }4 x

) \$ Y  @' t( S& g+ W8 X, V; v. I2 W  按照前述的表述,不包括农村房,按照520万套房子计算,西安每户家庭平均拥有两套房子。  v& \! h1 y! ~, f

8 x0 I3 [1 k8 l4 {0 G. I  国内房企万科在2015年年报中也曾提到内地49个城市套户比状况。截至2014年末,套户比低于1的有北京、上海等12个城市;套户比超过1但不超过1.1的有济南、武汉等8个城市;套户比超过1.1的有西安、成都等29个城市。并指出,“2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降,有其合理性,这是去库存的必经过程。”0 b8 y* i& k; [9 k$ x! n

7 F( a! i, \$ U& e7 T  李连源表示,如果仅以人均住房面积或套户比来推算,西安住宅存量的确有过剩之嫌,但并没有体现出住房资源不均衡现状及不断变化的居住改善需求。- e8 K2 l6 G- o+ }, Z  L5 x8 Y
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  西安住房市场仅从套户比来看,似乎是过剩,但是实际情况是相对短缺。周文豪分析,一是大量居民的居住水平较差,住在2000年以前的老旧住宅里面,没有电梯、停车位、天然气、暖气,甚至欠缺物业管理,就更不要说城中村的居住水平了;二是每年大约有3%的房源在自然折旧,而最近3年的住宅销售面积大约只有1800万㎡,新房对于折旧房源的替补不足。" m4 [' h3 n9 r
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  家庭规模小型化,被视为住宅增量市场的另一机会。数据显示,我国家庭户均规模从1982年的4.41已迅速降至2010年的3.09,其中2010年城镇家庭户均规模为2.85人。华商报记者梳理近年来西安统计数据发现,西安城镇家庭户均规模基本维持在2.7-2.8人。' V1 E* k( y& [" J# X* i, t

% k5 O& ]2 k: k6 X  “家庭规模小型化可能会带来更多居住和更大的人均住房面积需求。”沈玮指出,因生育率下降、晚婚、不婚和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素,家庭规模小型化几乎是全国甚至全世界人口发展的普遍趋势。
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  新房热度超过二手房5 O: L/ Z5 x- l$ z8 x
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  主要因新房更具投资价值
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+ b& d/ f! m( K# g1 G# a5 B1 R3 L  西安房子看起来并不短缺,但在新房销售市场,要买一套合适的房子却并不轻松。统计数据显示,今年上半年,西安住宅销售面积933.12万㎡,同比下降10.8%。
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  销售规模下降背后,是新房供应相对偏少。上半年西安有3.75万套房源获得预售证,但仅有42925套房源进行线上登记,意向登记的家庭达128969个(含重复登记)。截至7月29日,7月份西安共有4815套房源接受线上登记,意向登记家庭数量达15766个。今年1-7月份,西安大约有近5万套房源进行线上登记,意向登记家庭则超过14万。
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  意向登记并不能完全反映实际需求。因为有大量房源出现核验未通过的情形,与意向登记时的火爆对比鲜明。以7月份推盘的22个项目为例,只看意向登记,1套房子有3个家庭争,但实际上,最终摇号的为12个项目,还有10个项目形成流摇,千人摇与0通过并存。, H+ x, [: @  w# x6 S

/ l8 F7 }- x3 c7 E$ @* p8 Q  新房市场登记火爆,存量房市场只能说有价无市。据诸葛找房研究中心统计,今年上半年西安二手房挂牌量逐月上升,1月份挂牌量超过6万套,而到了6月份已升至9万套以上。
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  “西安虽然存量房规模足够大,但二手房交易量不及新房的一半。”沈玮表示,除了二手房权属限制交易,新房的金融属性在现阶段更强,从而吸引了更多资金流入。& X# y, v4 ~: W4 r. Q% L

: D% j. p& O" L" J4 F  周文豪认为,政策因素对新房市场的影响要高于二手房。性价比较高、售价吸引力强的房源,在购房者眼中,成了只要摇上就是赚,这种买涨预期是二手房无法相比的。
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; L3 I9 @1 H* ^* m  不过,新房热度的持续也存在不确定性。沈玮认为,限购升级和供需变化滞后,未来一段时期西安新房销售可能将出现较明显变化,进而对居高不下的楼盘定价产生影响。
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  房价分化是趋势
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  物有所值的好房子仍然短缺
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# x+ k& q6 f" u4 ?3 j% U0 ^  包括西安在内的大中城市,楼市热度主要是因为城市化进程导致的人口向资源优势城市集中,导致住房结构化供需不平衡,这恐怕也是目前大中城市房价居高不下的核心因素。除此之外,市场炒作,投资非理性,资源不均衡等,进一步扭曲了结构化的供不应求。" m2 R, Z; N" |- B; q8 Q& P

& c! ~& o8 j# `, d4 t% n& V( G  既然住房需求持续存在,那么应对这种供需矛盾,增加供应自是应对之策。而现实却是,在价格门槛提高以后,物有所值的好房子仍然面临短缺。在今年中消协公布的《2018年全国消协组织受理投诉情况分析》中,商品房销售纠纷仍是投诉热点之一,不按规划宣传和销售、给消费者带来严重财产损失等几乎是年年都会提到,与居高不下的房价相背离。" @. I- l& X' G  l9 C# ?! E

1 p, B7 k. u! ?% t' I  李连源认为,西安的房子其实已经饱和,而这种饱和就是“价高质劣”的住房已经饱和,不少楼盘照猫画虎、看样学样,市面上真正注重品质建设并付诸实现的项目,占比仍然偏少。他说,未来住房需求一定是个性化和差异化的,这需要开发商在产品设计上做得更精细,同时对质的把控更严格,让价值与价格相吻合。
6 ]! t+ Q: B. T) x8 ?0 d' z: n5 m7 l3 L* W/ E6 E$ l9 V' z$ `: T
  西安交通大学房地产研究所所长杨东朗谈到,从数据可以看出,西安一个家庭已经平均拥有2套房子,仅从数量来看,已近趋于饱和。但是,根据西安的实际状况来看,缺少的是品质较好的房子,比如南北通透的高层户型、两梯两户的小高层、花园洋房。未来,高品质的房子价格会越来越高,而品质差的房子甚至会出现降价。西安二手房的挂牌量从年初的6万套,到了6月份已升至9万多套,就是例证之一。1 _" q5 c" `. i! h, ^

/ J* `; Z4 K6 |& |  沈玮表示,西安住房市场的增量来自于两部分:一是新增刚需;二是刚性改善,他们对于居住的诉求是存在差异的,也是不受新房或二手房限制的。虽然不同人对好房子的具体定义都会有所不同,但优质优价的房子才能获得消费者认可。 华商报记者 李程 李王艳(华商报)

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贰.杏坛小葩

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发表于 2019-8-12 15:58:22 手机频道 | 显示全部楼层
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    [LV.9]以坛为家II

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