秦岭拆违法律事儿：别墅被拆除业主损失赔偿，不赔偿？

闲在九月

       国家实行依法治国。有民事诉讼法、行政诉讼法、刑事诉讼法三种程序法，保护合法权益。

       在秦岭生态保护区违法建设别墅，没有合法利益，法律不保护。执法机关拆除之，并无不妥。大众的法律观念也认可执法机关的行为。

       群众热议的是，有开发商开发建设的别墅，过去审批手续齐全，业主购买，也办理了房产证入住。这种房屋认定是别墅，拆除了，业主的损失赔偿不赔偿，向谁主张赔偿？

       从新闻报道看，政府主管机关向开发商作出决定撤销了过去给开发商的有关行政许可，并不直接处罚业主。

        秦岭生态保护，是公共利益，千年大计。开发商是盈利性企业，业主是少数人。根据《中华人民共和国行政许可法》第69条第3款，撤销秦岭保护区内有关别墅的行政许可，不是因重大公共利益不得撤销的情形。

       依据《中华人民共和国行政许可法》第69条，行政许可可以撤销，撤销的理由，以行政机关角度看，可以是滥用职权、玩忽职守，超越法定职权，违反法定程序，对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准予行政许可的，或者其他情形。从被许可人角度看，可能是以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的。

       撤销了开发商的行政许可特别是用地规划许可和工程规划许可，开发商当初建设的别墅，就不是合法建造。根据《中华人民共和国物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，就不承认保护开发商对房屋的合法物权。根据《中华人民共和国房地产管理法》第61条和现行《不动产登记暂行条例实施细则》第35条第2项（以前的《房屋登记办法》第22条第1项内容一样）的规定，违法建设的别墅，不可能办理房屋权属首次登记。根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条第6项的规定，违法建设的别墅，是不得转让的。对不得转让的别墅，开发商和业主签订的购房合同，根据《中华人民共和国合同法》第132条第2款、第52条第5项的规定，就是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，开发商应当承担返还财产、赔偿损失的责任。因此，业主的损失是可以向开发商主张的。

      开发商能否依据《中华人民共和国行政许可法》第69条第3款向行政许可机关要求赔偿？首先，行政机关进行行政赔偿，仅限于直接损失，就是开发商的建设费用，不是别墅销售价格；其次，中华人民共和国的法律推定行政机关和所有的企业法人、个人均知晓，开发商应当知道其申请的行政许可违法，其对违法建设别墅，自己有较大过错，不能全部要求行政机关赔偿；第三，如果查实开发商申请行政许可过程中有欺骗、贿赂行为，就应当认定违法行政许可和损失是开发商故意造成的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第97条的规定，不予行政赔偿。

       秦岭拆除违建别墅，业主的损失可以通过民商事仲裁、民事诉讼途径向开发商主张返还财产、赔偿损失解决。

       行政机关是否向开发商赔偿，取决于能否查证出开发商欺骗、贿赂取得相关行政许可。群众热望监察委员会有所斩获。

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老友小酌

王建民

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