房地产大拐点已来，买还是卖，看这篇文就够了！

飘落的枫叶

在全国房价有所调整的今天，西安房价却“风景独好”，连续上涨26个月、单价突破2万元。数据显示，4月西安房价比上年同期上涨73.89%，位列全国70个大中型城市的第1位。

全社会对房地产的重视，不仅仅是因为它是地方经济的支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关。

中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。

那么，西安的房子还会继续上涨吗？买还是卖，这是一个问题。它考验的并不是投资智慧，其实是对于经济走向、地产行业把脉的大局观。
你看这篇文就够了。

01 为什么房价越限越涨？

西安在房价脱缰这件事上，面临着两方面的压力：一方面是住建部就楼市调控问题专题约谈；另一方面是“南长安街壹号”房产项目摇号内幕叫人拍案。

这个时候，西安若不能在限购等核心手段上有所作为，恐怕很难把自己从两难的境地中解放出来。

于是，6月，西安发布楼市新政，限购区域内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房。业内专家分析称，此乃全国首例，可能有效缓解西安房产供不应求的现象，这一政策或将被多个城市借鉴。

早在2017年 6月28日，西安就已经开始了房价调控的大幕：本地户口拥有2套及以上住房的本地户口居民家庭；外地户口拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得在西安购房。

同时，商业贷款首套房首付不低于30% ，二套房不低于40%，第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。目前，西安主流银行首付比例大多仍旧按照政策执行，但是利率均出现上浮，具体详情看下表：

另一个数字是，2017年，西安居民人均可支配收入32597元。其中，城镇居民人均可支配收入38536元，农村居民人均可支配收入16522元。

这个数字说明了什么，很多人看不明白，我很负责任地说：这个数字说明，西安人均收入与经济发展和物价指数极不相称，绝大多数民众的收入只能维持温饱！

在今天西安房价疯涨的情况下，即使你的家庭收入超过20000元，除了基本的生活，也几乎只能望楼兴叹！

02炒房才是最好的投资

经济学家算过一笔账，它是这么说的：

一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了。

如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这才是合理的，否则你的生活必然要牺牲其它方面的品质。

这就是著名的1/6理论。

这个理论只说明了一个真理：西安乃至中国的房价已经很高了！

但是任何的限购政策，其实只是释放了一个强烈的信号：房价要再次上涨了！多年以来，毫无例外的在任何城市，限购必然伴随着房价上涨！

自从去年最高层发出“房子是用来住的、不是用来炒的”训令，一线城市房价闻声而涨，出现了一轮新的抢购运动，北京城内城外的房价在雾霾中野蛮疯长，连远离京城的河北香河也向三万/平米进军。

号称中国唯一没有雾霾的海南，限购政策出台后，房价几个月内飙升一倍左右，去年海口西海岸大片大片的房子，几千元/平米都无人问津，如今普遍在两万/平米上下，三亚周边邻县的房子几乎被外地人抢购一空，人们如同买白菜一样，动辄几百万的房子连看都不看一眼就争先恐后付款。

过去十多年，唯有炒房，成为全中国人最大的嗜好，也唯有囤地炒房，才跑赢了货币超发和通货膨胀。

什么万众创业、投资理财、购买保险、甚至放高利贷等等都不如炒房，过去十多年，许多房子扎扎实实涨了十倍二十倍以上，如此残酷的现实，让许多人大彻大悟，房子说是用来住的，但只有炒房才是最好的投资选择，只有炒房才能实现自己的“中国梦”!

房子买涨不买跌啊。

03房价为什么会暴涨？

这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上。西安可能有6、7倍。

有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢?

你得意识到，一切物价上涨都是通货膨胀现象。但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢?说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。

房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。

地价涨了，房价跟着涨。汽车是贬值的，其实房子本身也是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉。但是在西安这样的城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了。

我们土地升值有点畸形，长得特别高，我们关注房价，却往往忽视下蛋的那只母鸡。

现在中国的土地拍卖制度，这是跟香港学的，准确地说，是跟李嘉诚学的。拍卖当然没什么不好，也是个减少腐败的办法，但是问题在于这种制度的本身就是在抬高地价。政府只是使用了这个制度，但却忘了给这个制度加上“顶盖”，没有上限的东西和没有下限的东西一样可怕。

第二个原因是土地本身就供不应求。小米手机为什么卖的好？因为它饥渴营销，总是需要十个人甚至一百人去抢一部手机，抢的人多了，自然价格就上来了。越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。

公开数据显示，2017年西安共成交土地224宗，成交面积约856.66万㎡，折合12849.9亩，成交总金额348.84亿元。可能这个收入的数字和西安2017年度7489亿的收入相比好像并不多。

可是你要知道，房地产它至少关联了六大产业，至少有70%的财政收入来自于房地产，如果地方政府离了房地产，是会断粮的。

第三个原因不怪政府，主要是拆迁的成本。前面把软柿子地块都拿下了，现在土地紧张了就得啃硬骨头。并且，旧城改造不用国家批指标，这是重要的一个财富版块。

举个例子，拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本，这是基本的拆迁逻辑。

所以，你知道西安房价为什么会涨了吧？

04所有人都在埋怨

有些人说，西安刚刚升级成了国家中心城市，所以房价涨了，我也要买房。当然，你要是这么投资也能赚钱，那只能说明房地产这个“牛市”已经没有任何底线了。

你们也别误会，这事怪不得谁，我也没有丝毫怪政府的意思。只怪世界上有一种理论，叫做“多米罗骨牌”，按照理工科直男的思维去理解，它就是一种“机制”。

房价上涨似乎这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。

当然，如果无法改变现状，唯一的办法还是改变机制。

在欧洲国家，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。

新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。

公开数字显示，这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。

有人说，那你也可以租私人的房子啊，你租几十年的房子，都不如买一套房子花钱多。

那是你站着说话不腰疼！我们先将价格因素放在一边，租房子在中国为什么不行？它总体来说有几个不足：

一是租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，这还是卖方市场;二是你正住的好好的，房东可以随意把房子收走。

第三，也是最重要的。各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。

老百姓租房没有安全感，而并不单单是说中国人看“房比天大”。只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

所以，要想解决问题，还是得解决机制，关键看政府想不想解决了。

05西安市政府的“两难”

政府想不想调控，和能不能调控，有没有这个本事，许多人可能会怀疑，说你市场经济时代，政府真能包打天下？

很肯定地说，政府可以调控房价，并且可以很简单粗暴。

举例，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了，西安有1000万人口，那么40000万平米就够了。

过了这个数字就是开发过剩，就是有炒房的嫌疑，因为这完全是可以预测的。你可以拿土地拿你的精力干其他的，在每个老百姓安居乐业的基础上。

当然这是理想状态，乌托邦似的房产逻辑。还是房地产绑架了政府的财政，绑架了金融市场，绑架了每一个老百姓。

拿西安来说，其实政府很矛盾。我写过很多篇房地产的文章，其实我也很矛盾。前几年永康书记没来，西安在魏民洲的指引下有如一潭死水，我希望能刺激房地产，让古城焕发新颜，各行各业萌发生机；可现在呢，房地产泡沫来了以后，我又希望压住它，稳住它，不让它乱涨价。

现在房地产调控就是有这种不东不西的状态。

政府的矛盾体现在具体的调控上，就是采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

总把调控放在需求侧的暴力压制，紧紧松松，而供给上进行有效的结构性调控比较少。

06给政府出出主意

讲了这么多道理，总得出出主意。

房地产调控，可以分为几个步骤，让市场在循坏有序的前提下，保证民众的利益。社会管理嘛，就是维护绝大多数人的利益。

如何不让房子真正是住的不是炒的，从大面上粗放点来说，就是三点：有准入门槛、用税务调控、解决福利性住房。

首先就是要设置房地产市场的准入门槛，别让开发商炒。前几年流行一个段子，说某某人走投无路，奋力一搏，接了50万买了块地，一圈地就卖房，结果卖成了亿万富翁。

这其实是房地产市场的真实写照。

金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，这也跟香港学来的，你没钱空手套白狼，是不能进这个市场的。最近西安业主堵路事件频发，连小孩都知道是开发商资金链断了。

安全的范围这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。

可现在全国房地产商的融通量是多少呢？有数据显示是1：9。这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50，万科这么疯狂的开发速度，他有多少资金？别的我不知道，就在去年他阻击姚振华收购的时候，可真没多少流动资金。

你听哪个开发商有几千亿的资产，可他的债务可能95%。万一有坏账，银行倒霉。

其次呢，就是要用税务调控。对高端人群要有调控，比如你再曲江买了一套1000万的别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，还可以抵扣，这样的话，就叫差别化税率。

别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。

中端有鼓励，老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣。住房首套房，按揭贷款的钱，还可以抵扣个人所得税（当然这也是个理想）。全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税，账面上39%，实际上25%，就这么抵扣掉了。

低端的有保障，不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题。尤其是刚毕业的大学生，或者初来西安落户的人才。

这是三端调控的体系，下文再掰扯几句福利性住房。

07 50%的福利房比例

习总书记在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们。

一个多月前，住建部提出，热点城市力争用3—5年时间，使公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。  

这个政策代表了国家未来对于房地产的调控方向，这个比例是一个很符合国情的比例。

如果一个西安人口真实数据有1000万人，200万人租了公租房，另外有200万人住了商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。

这个比例再延伸一下，就是西安需要可以覆盖20%人口的公租房。公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。在对困难户的认定上，也应该是以家庭为单位的住房困难户，而不是收入困难户，因为后者很容易造价。

接下来，对于公租房也要有政府公共设施的配套，特别是医院和学校，你不能造贫民窟，人来了就是低人一等。

从管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快，政府得担责任搞服务。

另外，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租（注：这又是六分之一的理论）。

当然，还有一个理论就是经济适用房，购买的人可以获得产权的，买了以后将来老百姓想要退出去，只能退给政府，由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒，不能让经适房成了另一个被炒作的概念。

这个事，其实政府一点也不亏本。

还是拿香港举例子，例如李嘉诚的房地产模式。他在上海浦东拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候，全部回收，重新装修，2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万，这就是发了横财了。

但是这个对地产开发商或者政府的资金要求比较高，你得有足够的资本可以运转，这不是小钱。

这个话题太大，细枝末节太多，只能从框架上写一写。欲知具体的如何，咱们还是下回再分解。

08房子现在该买还是该卖？

这是一个具体的问题，也分为几个层面来看，我们来做个预判。

第一，国际形势。中美贸易战开打，这个对房价是有影响的。你肯定说这个事离我们这么远，和我大西安的房价有啥关系？
简单来说，就是房地产是中国的经济支柱，这个时候房地产绝对不能乱！所以，在贸易战期间，房价不会大降。不大涨就不错了。当然，这是国家的角度来看的。

第二，西安市场。西安的房地产市场依然是概念有余，后劲不足。十几年了，房价一直不行，就在房价突然飙升前，长安一处万科的 盘还出过定价过高给业主退费的情况，有一个出彩的干事的书记，有一个国家中心城市的概念，突然就高歌猛进了？

可以断言，这一波行情，还是在于本地政府主导下的“高点”，就目前的概念行情而言，可能还要持续3个月-6个月。原因在于西安多个区（特别是新区），几乎已经采用了最低限价的政策。

西安目前的房价是病态的。大户型的房子，基本上都是用来改善的，房价反而比小户型要贵，这么卖房的意图很明显，也很难持久；二手房市场，房价不仅几乎持平新房，并且呈现出异常活跃的态势，所以房价拐点一定先从二手房开始。

那么，预测下：刚需买房的你可以买，因为房价可能未来几年都会平均在这个线附近，你也别指望它能跌多少；炒作买房的，就别动手了，这并不是一个投资的好时期，因为房价已经到了一个高点。你今年买的房，可能3年后还是这个价钱。

2017年中国150城GDP进行排名，西安名义GDP增速为19.38%，在这一项指标中全国第一。但是，西安要在中国楼市的后期还依赖房产财政，这可不是一个好办法。

毕竟，国家战略调整的拐点已现；毕竟，中国的最高领导人已经表了态。

我说的够明白了吧？

本文系MC中文网原创

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