秦岭网

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

www.qinlingw.com/
搜索
热搜: 户县
查看: 204|回复: 1
收起左侧

房地产大拐点已来,买还是卖,看这篇文就够了!

[复制链接]

该用户从未签到

159

主题

603

帖子

3825

积分

肆.江湖一剑

Rank: 5Rank: 5

积分
3825
发表于 6 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

在全国房价有所调整的今天,西安房价却“风景独好”,连续上涨26个月、单价突破2万元。数据显示,4月西安房价比上年同期上涨73.89%,位列全国70个大中型城市的第1位。

全社会对房地产的重视,不仅仅是因为它是地方经济的支柱产业、龙头产业,更因为它是民生产业,老百姓衣食住行,跟房地产息息相关。

中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起,所以它又是财富的象征。

那么,西安的房子还会继续上涨吗?买还是卖,这是一个问题。它考验的并不是投资智慧,其实是对于经济走向、地产行业把脉的大局观。
你看这篇文就够了。

01 为什么房价越限越涨?

西安在房价脱缰这件事上,面临着两方面的压力:一方面是住建部就楼市调控问题专题约谈;另一方面是“南长安街壹号”房产项目摇号内幕叫人拍案。

这个时候,西安若不能在限购等核心手段上有所作为,恐怕很难把自己从两难的境地中解放出来。

于是,6月,西安发布楼市新政,限购区域内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房。业内专家分析称,此乃全国首例,可能有效缓解西安房产供不应求的现象,这一政策或将被多个城市借鉴。

早在2017年 6月28日,西安就已经开始了房价调控的大幕:本地户口拥有2套及以上住房的本地户口居民家庭;外地户口拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得在西安购房。

同时,商业贷款首套房首付不低于30% ,二套房不低于40%,第三套房则不能贷款,公积金贷款首套房首付比例不低于25%。目前,西安主流银行首付比例大多仍旧按照政策执行,但是利率均出现上浮,具体详情看下表:

另一个数字是,2017年,西安居民人均可支配收入32597元。其中,城镇居民人均可支配收入38536元,农村居民人均可支配收入16522元。

这个数字说明了什么,很多人看不明白,我很负责任地说:这个数字说明,西安人均收入与经济发展和物价指数极不相称,绝大多数民众的收入只能维持温饱!

在今天西安房价疯涨的情况下,即使你的家庭收入超过20000元,除了基本的生活,也几乎只能望楼兴叹!

02炒房才是最好的投资

经济学家算过一笔账,它是这么说的:

一个人正常的家庭,如果是租房子,最好月收入的1/6以内付房租,如果你用了1/3的钱在付房租,你的生活会很困难,比例失调了。

如果你不是租房住,而是买房住,用你一生的工作正常收入,三十六七年的六分之一,六七年的家庭收入买套房,这才是合理的,否则你的生活必然要牺牲其它方面的品质。

这就是著名的1/6理论。

这个理论只说明了一个真理:西安乃至中国的房价已经很高了!

但是任何的限购政策,其实只是释放了一个强烈的信号:房价要再次上涨了!多年以来,毫无例外的在任何城市,限购必然伴随着房价上涨!

自从去年最高层发出“房子是用来住的、不是用来炒的”训令,一线城市房价闻声而涨,出现了一轮新的抢购运动,北京城内城外的房价在雾霾中野蛮疯长,连远离京城的河北香河也向三万/平米进军。

号称中国唯一没有雾霾的海南,限购政策出台后,房价几个月内飙升一倍左右,去年海口西海岸大片大片的房子,几千元/平米都无人问津,如今普遍在两万/平米上下,三亚周边邻县的房子几乎被外地人抢购一空,人们如同买白菜一样,动辄几百万的房子连看都不看一眼就争先恐后付款。

过去十多年,唯有炒房,成为全中国人最大的嗜好,也唯有囤地炒房,才跑赢了货币超发和通货膨胀。

什么万众创业、投资理财、购买保险、甚至放高利贷等等都不如炒房,过去十多年,许多房子扎扎实实涨了十倍二十倍以上,如此残酷的现实,让许多人大彻大悟,房子说是用来住的,但只有炒房才是最好的投资选择,只有炒房才能实现自己的“中国梦”!

房子买涨不买跌啊。

03房价为什么会暴涨?

这十年,一线城市的房价几乎涨了10倍以上。西安可能有6、7倍。

有时候大家会说这是通货膨胀现象,十多年前,中国GDP 10多万亿的时候,贷款余额也就是10多万亿,现在是150多万亿,货币增加了十几倍,房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

到底是货币涨,房价涨,还是土地涨,房价涨呢?

你得意识到,一切物价上涨都是通货膨胀现象。但是为什么货币通货膨胀了三倍,有的东西涨了,有的东西掉价呢?说明还是跟具体的供求有关,如果真的是一个供过于求的东西,货币哪怕泛滥,这东西价格跌掉一半也是有可能。

房地产之所以涨价,一个很重要的因素是和地价有关。

地价涨了,房价跟着涨。汽车是贬值的,其实房子本身也是会贬值的,每年折旧,用个几十年可能就会拆掉。但是在西安这样的城市里,土地每年都会升值,最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万,是因为这块土地升值了。

我们土地升值有点畸形,长得特别高,我们关注房价,却往往忽视下蛋的那只母鸡。

现在中国的土地拍卖制度,这是跟香港学的,准确地说,是跟李嘉诚学的。拍卖当然没什么不好,也是个减少腐败的办法,但是问题在于这种制度的本身就是在抬高地价。政府只是使用了这个制度,但却忘了给这个制度加上“顶盖”,没有上限的东西和没有下限的东西一样可怕。

第二个原因是土地本身就供不应求。小米手机为什么卖的好?因为它饥渴营销,总是需要十个人甚至一百人去抢一部手机,抢的人多了,自然价格就上来了。越供应不足,拍卖地价越高,最后倒过来,地价越来越高,房价越来越高。

公开数据显示,2017年西安共成交土地224宗,成交面积约856.66万㎡,折合12849.9亩,成交总金额348.84亿元。可能这个收入的数字和西安2017年度7489亿的收入相比好像并不多。

可是你要知道,房地产它至少关联了六大产业,至少有70%的财政收入来自于房地产,如果地方政府离了房地产,是会断粮的。

第三个原因不怪政府,主要是拆迁的成本。前面把软柿子地块都拿下了,现在土地紧张了就得啃硬骨头。并且,旧城改造不用国家批指标,这是重要的一个财富版块。

举个例子,拆迁10万平方米的土地,地价7000元/平方米,造出来的房子一定到一万五六,拆迁会带来巨大的土地成本,这是基本的拆迁逻辑。

所以,你知道西安房价为什么会涨了吧?

04所有人都在埋怨

有些人说,西安刚刚升级成了国家中心城市,所以房价涨了,我也要买房。当然,你要是这么投资也能赚钱,那只能说明房地产这个“牛市”已经没有任何底线了。

你们也别误会,这事怪不得谁,我也没有丝毫怪政府的意思。只怪世界上有一种理论,叫做“多米罗骨牌”,按照理工科直男的思维去理解,它就是一种“机制”。

房价上涨似乎这里面是一种机制,几乎所有人都在埋怨,开发商埋怨土地价高,老百姓埋怨房价高,官员埋怨投资环境破坏了,所有人都不满意,似乎无法改变它。

当然,如果无法改变现状,唯一的办法还是改变机制。

在欧洲国家,所有的商业性房屋,50%左右销售,50%租赁。租赁有两类,一类是房产商自己开发的房产租赁,第二类是小业主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租赁,这就形成了50%的租赁市场。

新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前,我们都住在政府集体企业的公房中,产权归公家,分配的房子归你租用,不是你的产权,也不能买卖。

公开数字显示,这十年开发的房屋,每年十几亿平方米,作为租用的,不到10%,90%以上的商品房都是买卖,这个市场是畸形的。

有人说,那你也可以租私人的房子啊,你租几十年的房子,都不如买一套房子花钱多。

那是你站着说话不腰疼!我们先将价格因素放在一边,租房子在中国为什么不行?它总体来说有几个不足:

一是租赁者是弱势群体,没有谈判的能力,这还是卖方市场;二是你正住的好好的,房东可以随意把房子收走。

第三,也是最重要的。各种重要的公权部门,没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇,租了房子的上不了这个学区的学校,必须买房,医疗也是这样,医保的服务都和产权房有关,入户也是,买房满几年可以入户,租房就不行。

老百姓租房没有安全感,而并不单单是说中国人看“房比天大”。只要有一天,稍微有条件就买产权房,总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

所以,要想解决问题,还是得解决机制,关键看政府想不想解决了。

05西安市政府的“两难”

政府想不想调控,和能不能调控,有没有这个本事,许多人可能会怀疑,说你市场经济时代,政府真能包打天下?

很肯定地说,政府可以调控房价,并且可以很简单粗暴。

举例,一个城市人均住宅是多少,大账上说40平方米,如果只有100万人,这个城市造4000万平方米就够了,西安有1000万人口,那么40000万平米就够了。

过了这个数字就是开发过剩,就是有炒房的嫌疑,因为这完全是可以预测的。你可以拿土地拿你的精力干其他的,在每个老百姓安居乐业的基础上。

当然这是理想状态,乌托邦似的房产逻辑。还是房地产绑架了政府的财政,绑架了金融市场,绑架了每一个老百姓。

拿西安来说,其实政府很矛盾。我写过很多篇房地产的文章,其实我也很矛盾。前几年永康书记没来,西安在魏民洲的指引下有如一潭死水,我希望能刺激房地产,让古城焕发新颜,各行各业萌发生机;可现在呢,房地产泡沫来了以后,我又希望压住它,稳住它,不让它乱涨价。

现在房地产调控就是有这种不东不西的状态。

政府的矛盾体现在具体的调控上,就是采取的办法行政性的居多,短期的措施缺少理性的长周期措施,缺少法律性措施,缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

总把调控放在需求侧的暴力压制,紧紧松松,而供给上进行有效的结构性调控比较少。

06给政府出出主意

讲了这么多道理,总得出出主意。

房地产调控,可以分为几个步骤,让市场在循坏有序的前提下,保证民众的利益。社会管理嘛,就是维护绝大多数人的利益。

如何不让房子真正是住的不是炒的,从大面上粗放点来说,就是三点:有准入门槛、用税务调控、解决福利性住房。

首先就是要设置房地产市场的准入门槛,别让开发商炒。前几年流行一个段子,说某某人走投无路,奋力一搏,接了50万买了块地,一圈地就卖房,结果卖成了亿万富翁。

这其实是房地产市场的真实写照。

金融方面的措施要坚决守住底线,任何开发商买土地的钱,必须自有资金,这也跟香港学来的,你没钱空手套白狼,是不能进这个市场的。最近西安业主堵路事件频发,连小孩都知道是开发商资金链断了。

安全的范围这里面有个原理,开发商对房地产的总投资理论上1:3,自己的资本金是1的话,社会的融资可以是3,就是总资产的25%是资本金。

可现在全国房地产商的融通量是多少呢?有数据显示是1:9。这么说可能还是保守的,有的开发商可能1:50,万科这么疯狂的开发速度,他有多少资金?别的我不知道,就在去年他阻击姚振华收购的时候,可真没多少流动资金。

你听哪个开发商有几千亿的资产,可他的债务可能95%。万一有坏账,银行倒霉。

其次呢,就是要用税务调控。对高端人群要有调控,比如你再曲江买了一套1000万的别墅,交易契税,可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,还可以抵扣,这样的话,就叫差别化税率。

别墅买了以后,两年或者五年就要炒掉,我就把交易税从5%,递增到8%,香港就这么干的,不断在印花税上递增,加到没人敢炒。

中端有鼓励,老百姓买的是自己住,总的有各种抵扣。住房首套房,按揭贷款的钱,还可以抵扣个人所得税(当然这也是个理想)。全世界都是这么抵扣的,美国个人所得税,账面上39%,实际上25%,就这么抵扣掉了。

低端的有保障,不仅不收税,政府出钱帮你解决住房问题。尤其是刚毕业的大学生,或者初来西安落户的人才。

这是三端调控的体系,下文再掰扯几句福利性住房。

07 50%的福利房比例

习总书记在2014年城市工作会议上讲过,每个城市特别是大城市,总有20%人买不起房子,政府要造公租房配置给他们。

一个多月前,住建部提出,热点城市力争用3—5年时间,使公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。  

这个政策代表了国家未来对于房地产的调控方向,这个比例是一个很符合国情的比例。

如果一个西安人口真实数据有1000万人,200万人租了公租房,另外有200万人住了商业性的租赁房,还有10%的人住了小业主出租的房子,如果我们能有50%的租赁市场,那住房系统就比较平衡了。

这个比例再延伸一下,就是西安需要可以覆盖20%人口的公租房。公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。在对困难户的认定上,也应该是以家庭为单位的住房困难户,而不是收入困难户,因为后者很容易造价。

接下来,对于公租房也要有政府公共设施的配套,特别是医院和学校,你不能造贫民窟,人来了就是低人一等。

从管理上,公租房是国家的,不能有二房东赚外快,政府得担责任搞服务。

另外,租金应该是商品房租金的百分之五十到六十,符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租(注:这又是六分之一的理论)。

当然,还有一个理论就是经济适用房,购买的人可以获得产权的,买了以后将来老百姓想要退出去,只能退给政府,由他们再出给新时期的保障对象,这件事应该持之以恒,不能让经适房成了另一个被炒作的概念。

这个事,其实政府一点也不亏本。

还是拿香港举例子,例如李嘉诚的房地产模式。他在上海浦东拿的地,1993年拿的地,1997、1998年造好,出租,协议都是10年期,到了2008年、2009年的时候,全部回收,重新装修,2009年、2010年开始变成销售,房价从一万多变成10万,这就是发了横财了。

但是这个对地产开发商或者政府的资金要求比较高,你得有足够的资本可以运转,这不是小钱。

这个话题太大,细枝末节太多,只能从框架上写一写。欲知具体的如何,咱们还是下回再分解。

08房子现在该买还是该卖?

这是一个具体的问题,也分为几个层面来看,我们来做个预判。

第一,国际形势。中美贸易战开打,这个对房价是有影响的。你肯定说这个事离我们这么远,和我大西安的房价有啥关系?
简单来说,就是房地产是中国的经济支柱,这个时候房地产绝对不能乱!所以,在贸易战期间,房价不会大降。不大涨就不错了。当然,这是国家的角度来看的。

第二,西安市场。西安的房地产市场依然是概念有余,后劲不足。十几年了,房价一直不行,就在房价突然飙升前,长安一处万科的 盘还出过定价过高给业主退费的情况,有一个出彩的干事的书记,有一个国家中心城市的概念,突然就高歌猛进了?

可以断言,这一波行情,还是在于本地政府主导下的“高点”,就目前的概念行情而言,可能还要持续3个月-6个月。原因在于西安多个区(特别是新区),几乎已经采用了最低限价的政策。

西安目前的房价是病态的。大户型的房子,基本上都是用来改善的,房价反而比小户型要贵,这么卖房的意图很明显,也很难持久;二手房市场,房价不仅几乎持平新房,并且呈现出异常活跃的态势,所以房价拐点一定先从二手房开始。

那么,预测下:刚需买房的你可以买,因为房价可能未来几年都会平均在这个线附近,你也别指望它能跌多少;炒作买房的,就别动手了,这并不是一个投资的好时期,因为房价已经到了一个高点。你今年买的房,可能3年后还是这个价钱。

2017年中国150城GDP进行排名,西安名义GDP增速为19.38%,在这一项指标中全国第一。但是,西安要在中国楼市的后期还依赖房产财政,这可不是一个好办法。

毕竟,国家战略调整的拐点已现;毕竟,中国的最高领导人已经表了态。

我说的够明白了吧?

本文系MC中文网原创

  • TA的每日心情
    开心
    昨天 08:20
  • 签到天数: 69 天

    [LV.6]常住居民II

    22

    主题

    2171

    帖子

    1万

    积分

    陆.听雨闲人

    Rank: 7Rank: 7Rank: 7

    积分
    12826
    发表于 5 天前 | 显示全部楼层
    快捷回复:
    您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

    本版积分规则

    关于我们|小黑屋|手机版|[版权所有 未经许可 不得转载]|秦岭网 ( 陕ICP备10002220-1~2号 )

    XA12913S

    GMT+8, 2018-7-17 02:35 , Processed in 0.195323 second(s), 24 queries .

    Powered by Discuz! X3.4 Licensed

    © 2001-2017 Comsenz Inc.

    快速回复 返回顶部 返回列表