天津市第一中院：租赁体育场土地，合同无效

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天津市西青区体育中心与王红租赁合同纠纷二审民事判决书

发布日期：2015-09-18

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天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）一中民一终字第0259号

      上诉人（原审被告、反诉原告）王红，自由职业。

       委托代理人王保晨，天津市红桥区咸阳北路街道法律咨询服务中心法律工作者。

       被上诉人（原审原告、反诉被告）天津市西青区体育中心，住所地天津市西青区。

       法定代表人庞万安，主任。

       委托代理人王莹，天津新华律师事务所律师。

        委托代理人乔汝木，天津新华律师事务所律师。

    上诉人王红因租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2013）青民一初字第4390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王红及其委托代理人王保晨，被上诉人天津市西青区体育中心（以下简称“体育中心”）委托代理人王莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原审人民法院审理查明，被告王红自1999年起租用原告体育中心所属游泳馆进行经营。2010年9月1日，原告（甲方）体育中心与被告（乙方）王红订立《租赁协议书》，约定：甲方同意将体育中心所属游泳馆交由乙方从事对外游泳经营活动，租赁期限自2010年9月1日至2012年8月31日，年租赁费为120000元。协议第八条约定：“因政府行为和不可抗拒的因素造成不能经营的，乙方在接到甲方的通知一周内必须无条件停止经营，租赁费按停止使用之日结算，除上述原因双方均不得中途终止本协议”。

    关于此份游泳馆租赁协议的履行情况。被告依约交纳租金至2012年12月31日。2012年8月31日合同期满后，双方没有续签新合同。2013年7月28日，原告体育中心向被告王红发送《通知（一）》，通知因西青区建设规划原因，被告承租西青游泳馆需要限期拆除，现解除双方所签订的《租赁协议书》，被告在2013年8月10日之前，把租赁房屋腾清，并交给原告。双方于2013年8月就该游泳馆租赁合同纠纷成讼【（2013）青民一初字第4388号案件】，双方在庭审中一致同意就该游泳馆装修补偿事宜在本案【（2013）青民一初字第4390号案件】中一并解决。原审法院于2013年12月16日作出（2013）青民一初字第4388号民事判决，认定体育中心在2013年7月28日向王红发出的解除合同通知有效，双方租赁协议已解除，并判令王红于判决生效后七日内将承租的游泳馆交还原告体育中心。该判决于2014年1月3日发生法律效力。被告王红继续使用游泳馆至今，尚未交还原告体育中心。

     为了对游泳馆内部进行改造维修，原、被告于2010年4月7日签订一份《补充协议书》，约定：经西青区体育局领导研究同意，双方共同对游泳馆内部整体进行改造维修。所有施工维修工费及工程质量以乙方与施工方及维修方签订的协议为准。工程款由乙方支付，甲方负担60000元工程款，用乙方2010年租赁游泳馆的租赁费顶。该协议签订后，被告王红投入资金进行了维修改造，原告体育中心已免除被告2010年游泳馆租赁费60000元。

     为了对游泳馆设备设施进行改造，原、被告于2010年9月5日签订一份《协议书》，约定：根据西青游泳馆设备设施情况，经体育局研究决定，对游泳馆内部设备设施进行改造，以保证游泳馆对外正常开放，结合体育局当时资金情况，投资改造费用由乙方垫付，预计投资捌拾万元，乙方根据甲方要求进行内部改造，乙方投资后，游泳馆的对外经营归乙方，资产归甲方所有。甲方根据乙方的投资情况在甲方和乙方签订的承包经营游泳馆租费中抵扣，抵扣时间为两年。该协议签订后，被告王红投入资金对游泳馆内部设备设施进行了改造，原告体育中心已减免被告王红两年游泳馆租赁费共计24万元。

      2010年4月7日，原、被告签订《补充协议书》，约定：经西青区体育局领导研究同意，甲方出让土地、乙方投资在西青区体育局院内游泳馆南侧、五环商场T字楼西北侧新建面积约为580平方米的二层钢架结构建筑，与游泳馆配套做男部休息厅。新建男部休息厅及各种配套设施全部由乙方自行设计、投资并组织施工。协议期限自2010年1月1日至2024年12月31日止，乙方每年向甲方支付占地费三万元。第五条约定，协议期间，因政府行为或不可抗拒因素造成男部休息厅不能经营或拆除，乙方必须无条件执行。如果政府给予经济补偿，双方经过协商，赔偿所得的费用按年头甲乙双方进行分配；如果不给予经济补偿，一切损失乙方自负，与甲方无关。第六条约定，协议到期后，男部休息厅及各种配套设施的产权均归甲方所有，乙方有优先租赁权。

    关于此份土地使用补充协议书的履行情况。被告王红投资建造男部休息厅作为游泳馆的附属设施，并2010年9月开始投入使用，被告王红向原告体育中心交纳占地费至2012年底。2013年7月28日，原告体育中心向被告王红发送《通知（二）》，通知因西青区建设规划原因，被告王红投资兴建的与游泳馆配套的男部休息厅需要限期拆除，现解除双方于2010年4月7日所签订的《补充协议书》，被告王红在2013年8月10日之前，把男部休息厅迁走，并将土地交还原告体育中心。

       2013年3月4日，原、被告共同对游泳馆附属设施面积进行了测量，确认被告王红自建建筑面积为1845.49平方米；游泳馆女部（公建）装修面积为305.37平方米，游泳馆男部游泳池更衣室淋浴室（公建）装修面积为880.6平方米，公建装修面积合计1185.97平方米。

       原告体育中心提供了天津市西青区体育局出具的《证明》，证明原告体育中心系天津市西青体育局的下属事业单位，原告体育中心享有涉案土地及房屋的经营收益及管理权。并提供了西青区委、区政府及规划局的文件，证明被告王红租用和建造的房屋在政府规划拆迁范围之内。被告王红对上述证据均无异议。

     被告王红于2013年12月提出司法鉴定申请，申请对洗浴馆的整体建筑物和游泳馆改造内部装修以及过滤管、管道铺设进行整体价格鉴定。经法庭释明，被告王红明确申请内容为对男部休息厅及所租赁游泳馆设施装修进行工程造价鉴定。双方一致商定由天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司（以下简称“滨海咨询公司”）进行鉴定。

     经原审法院依法委托后，滨海咨询公司于2014年8月7日出具津滨海【2014】建鉴字第005号《司法鉴定意见书》，该鉴定意见书载明：游泳馆安装工程及装修工程总造价为2036243.20元；男部休息厅工程造价为2485322.48元。经质证，被告王红对该鉴定意见书没有异议。原告体育中心对该鉴定程序及鉴定意见书数额认可，并且提出对游泳馆改造内部装修的残值进行鉴定申请。

    经原审法院依法委托后，滨海咨询公司于2014年11月8日出具津滨海【2014】建鉴字第033号《司法鉴定意见书》，该鉴定意见书载明：游泳馆改造内部装修的残值为1018100元。经质证，双方对该鉴定意见书无异议。

       被告王红建造男部休息厅未取得建房的相关合法手续，亦未取得相应的权属证明。

    案涉土地系政府在1977年划拨给“西郊体委”作为体育场使用。“西郊体委”后更名为西青体委，现为天津市西青区体育局。原告体育中心系天津市西青区体育局的下属事业单位，依照天津市西青区体育局授权对案涉土地及地上物进行管理。

    体育中心向原审法院提起诉讼，请求：一、解除体育中心、王红于2010年4月7日签订的《补充协议书》（后体育中心放弃该项诉讼请求）；二、王红将土地上自行建造的地上物清理完毕恢复原状并将土地交还体育中心；三、王红支付体育中心自2012年1月1日至2013年8月10日的占地费50000元（后体育中心将占地费的数额变更为20000元）；四、诉讼费用由王红承担。

    案件审理过程中，王红提起反诉，请求：一、体育中心给付王红拆迁安置补偿费630万元；二、体育中心给付王红可得利益200万元；三、诉讼费用由体育中心承担。

    原审人民法院认为，根据原、被告于2010年4月7日订立《补充协议书》之约定，原告体育中心同意被告王红在案涉划拨土地上建造男部休息厅，被告王红则按年向原告体育中心支付占地费，因此，双方合同关系应当按照土地租赁合同关系进行调整。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定，土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人并符合相关条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。原告体育中心作为天津市西青体育局下属的并授权管理土地的事业单位，将划拨土地有偿出租给被告王红使用，不符合相关法律规定，因此，该协议内容虽系双方真实意思表示，但依法应认定为无效合同。对于合同无效，双方均有过错，原告体育中心应承担主要责任。

      无效合同自始没有法律效力，被告王红应当将其在案涉土地上建造的地上物清理完毕并将土地交还原告体育中心。

    针对被告王红清理地上物（拆除自建房屋），原告体育中心是否应当赔偿或者补偿被告王红费用的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告王红在租赁土地上建造房屋，是经得原告体育中心同意的，现被告王红拆除自建房屋必将产生损失，对此，双方应当承担相应的过错责任。参考滨海咨询公司出具的关于“被告自行建造的男部休息厅建造造价”的鉴定意见，并结合双方过错情况，原审法院酌定原告体育中心承担被告王红该部分损失2485322.48元的70%（即赔偿被告王红1739725.74元），被告王红自行承担30%的损失（即745596.74元）。

     针对被告王红对游泳馆改造装修产生的费用，原告体育中心是否应当予以补偿的问题。虽然游泳馆租赁合同到期后双方未续订租赁合同，但被告王红继续使用游泳馆，原告体育中心亦未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。又因作为游泳馆配套设施男部休息厅所占土地的合同期限至2024年，故应当视为双方就该游泳馆租赁的期限进行了相应的顺延。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。因此，对于装饰装修残值损失，原告体育中心应当对被告王红进行适当的补偿。

    就装修投入及装修物归属，双方在协议中约定由被告王红投资建设，预计投资80万元，建成后资产归原告体育中心所有，而被告王红实际投入200余万元进行改造，建成后原告体育中心未提出异议。按照公平原则，参考滨海咨询公司出具的关于“游泳馆改造内部装修残值”的鉴定意见，原审法院酌定原告体育中心承担被告王红该部分损失1018100元的70%（即支付被告王红712670元），被告王红自行承担30%的损失（即305430元）。又原告体育中心依照双方关于游泳馆内部改造维修的2010年4月7日《补充协议书》之约定，已免除被告王红2010年游泳馆租赁费60000元（相当于支付被告王红改造费60000元）；并且，原告体育中心依照双方关于游泳馆设备设施改造的2010年9月5日《协议书》之约定，已免除被告王红两年游泳馆租赁费240000元（相当于支付被告王红改造费240000元），因此，该两笔费用应当从原告体育中心补偿被告王红装饰装修损失费中扣除。扣除该两笔费用后，原告体育中心应当补偿被告王红装饰装修损失费数额为412670元（712670元-60000元-240000元）。综合以上，就被告王红拆除自建房屋的损失以及对游泳馆进行改造装修的损失，原告体育中心应当给付被告王红的补偿费总额为2152395.74元（1739725.74元+412670元）。因此，对于被告王红要求原告体育中心给付拆迁安置补偿费630万元的反诉请求，予以部分支持。

     双方就土地租赁所形成的合同关系，不符合相关法律规定，不受法律保护，因此，对于被告王红要求原告体育中心给付可得利益200万元的反诉请求，没有法律依据，不予支持。

    原审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定判决：“一、被告（反诉原告）王红于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）天津市西青区体育中心土地占用费20000元；二、被告（反诉原告）王红于本判决生效后十五日内将案涉土地上自行建造的地上物清理完毕并将土地返还原告（反诉被告）天津市西青区体育中心；三、原告（反诉被告）天津市西青区体育中心于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）王红损失补偿款2152395.74元；四、驳回被告（反诉原告）王红的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费525元，由被告（反诉原告）王红负担；反诉部分案件受理费34950元，由原告（反诉被告）天津市西青区体育中心负担15000元，由被告（反诉原告）王红负担19950元；鉴定费249000元，由原告（反诉被告）天津市西青区体育中心负担180000元，由被告（反诉原告）王红负担69000元（双方于本判决生效后三日内交付本院）。”

    原审人民法院判决后，上诉人王红不服，向本院提起上诉。请求依法撤销原审判决第2、3、4项，发回重审或依法改判被上诉人支付上诉人6521565.68元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为，上诉人不知道被上诉人无权将涉案土地出租，合同无效的责任应由被上诉人全部承担。双方签订的《补偿协议书》约定租赁期限还有12年期满，上诉人主张的可得利益损失应由被上诉人承担。滨海咨询公司作出的（2014）建鉴字第033号《司法鉴定意见书》，不应作为认定案件事实的依据。

     被上诉人体育中心辩称，原审判决认定涉案土地租赁的《补充协议》为无效合同，符合法律规定。关于200万元可得利润损失，没有任何法律依据。本案中鉴定机构作出的鉴定结论，程序合法，客观真实，鉴定事项经过上诉人同意。请求驳回上诉，维持原判。

       经本院审理查明，原审人民法院认定事实无误，本院予以确认。案经调解未果。

       本院认为，原审法院认定双方当事人签订的涉案土地租赁合同为无效合同，符合法律规定，原审法院结合案件事实，判决由被上诉人承担因合同无效给上诉人造成损失的主要责任，并无不当。上诉人主张因合同无效，应由被上诉人承担全部责任，上诉人作为承租方，亦应充分了解涉案土地租赁使用的相关法律规定，上诉人对合同无效的后果也有过错，据此，上诉人该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于鉴定意见书，该鉴定结论系经原审法院依法委托鉴定机构作出，并经双方当事人质证，据此，鉴定结论程序合法，结果客观公正，应作为认定事实的依据。关于上诉人主张的可得利益损失，因涉案的土地租赁合同为无效合同，上诉人主张可得利益没有法律依据，本院不予支持。就游泳馆租赁合同部分，因已经生效判决确认双方当事人的租赁合同因政府规划行为而解除，属于不可归责于双方的责任，上诉人主张可得利益损失，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

       驳回上诉，维持原判。

    上诉案件受理费24019元，由上诉人王红负担。

       本判决为终审判决。

审　判　长　姚　玉

代理审判员　豆　艳

代理审判员　姚　琦

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二〇一五年四月十七日

书　记　员　吴松涛

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

王建民