北京市第三中院：租赁划拨土地使用权的体育场土地，合同无效

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北京嘉禾工体商贸有限公司等与北京职工体育服务中心租赁合同纠纷二审民事判决书

发布日期：2014-07-30

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北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）三中民终字第03906号

      上诉人（原审原告）北京嘉禾工体商贸有限公司，住所地北京市东城区（工人体育场内北门西侧）。

       法定代表人崔红娟，总经理。

      委托代理人徐昊，北京市民博律师事务所律师。

      上诉人（原审原告）北京江腾科贸有限公司，住所地北京市朝阳区。

      法定代表人崔红娟，总经理。

      委托代理人徐昊，北京市民博律师事务所律师。

      被上诉人（原审被告）北京职工体育服务中心，住所地北京市。

      法定代表人原浩，主任。

      委托代理人沈民，北京市君泰律师事务所律师。

     委托代理人陈启虹，女，1982年7月12日出生。

    上诉人北京嘉禾工体商贸有限公司（以下简称嘉禾工体）、北京江腾科贸有限公司（以下简称江腾科贸）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第16926号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

      2013年4月，嘉禾工体、江腾科贸诉至原审法院称：我二公司与北京职工体育服务中心（以下简称职工体育中心）于2006年9月18日签订了租赁合同。合同约定：职工体育中心将北京工人体育馆院内西北角土地一块租赁给我二公司使用，我二公司向职工体育中心交付占地费每年80000元。但是2012年2月10日，职工体育中心单方面致函我二公司，要求解除与我二公司的租赁合同。此时我二公司发现，职工体育中心租赁给我二公司的土地性质为国家划拨地。由于职工体育中心与我二公司所签租赁合同违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条”划拨土地使用权不得出租、转让、抵押”的强制性规定，应为无效合同。职工体育中心行为严重损害了我二公司的合法权益，现起诉到法院，要求：1.判令我二公司与职工体育中心于2006年9月18日签订的租赁合同无效；2.判令职工体育中心返还我二公司占地费423000元。

    职工体育中心辩称：嘉禾工体是职工体育中心与江腾科贸共同成立的公司。为了在职工体育中心工人体育馆北门西侧做一个建筑物进行商业经营，双方于2006年7月签订了协议。对于职工体育中心所提供土地性质的情况，嘉禾工体与江腾科贸是十分清楚的。因为嘉禾工体是江腾科贸公司实际控制，2006年嘉禾工体一直不能完成合作协议约定的申报该建筑物的相关规划审批手续，但一直占用该土地。为了不让其无偿占用，2006年9月18日双方签订了一份租赁合同，但该合同实际收取的不是租金是占用费（2007年的补充协议的第2条中有明确表述），所以所谓的租赁合同其实是双方基于项目合作没有进行所产生的场地占用费。因为嘉禾工体、江腾科贸确实长期占用这块土地，并建有建筑物，也认可在项目没有启动期间支付相关场地的占用费。从公平的原则上看，嘉禾工体、江腾科贸占用使用了职工体育中心的土地就应该支付相关使用费用。因此，不同意嘉禾工体、江腾科贸的诉讼请求。

    原审法院经审理查明：嘉禾工体系由江腾科贸与案外人北京工人体育中心共同出资设立。2006年9月18日，职工体育中心作为甲方，江腾科贸、嘉禾工体作为乙方，签订了《租赁合同》。该合同约定，租赁物为北京工人体育馆院内西北角的绿地；租赁期限分为建设期和租赁期，建设期为本合同签署之日至取得规划意见书后的一年内，经营期为取得规划意见书之日一年后起计算20年；乙方在租赁期内，审批面积在1000平方米以内（含1000平方米）每年向甲方交纳租金五十万元，审批面积在1000平方米以上，甲、乙双方另行约定租金标准；乙方在与甲方签订此合同之日至本合同约定的建设期内，每年向甲方交纳占地补偿金八万元人民币；租金采取上支付方式，即每年的第一个月乙方一次性向甲方交纳当年的租金或占地补偿金。

       2007年9月30日，北京工人体育中心作为甲方，江腾科贸作为乙方，双方签订了《补充协议（一）》，约定：鉴于原合作协议中双方约定在工人体育馆西北角合作建设”奥运产品展示、展销中心”，甲乙双方均做了大量的前期筹备工作，但由于近期奥组委将重用此地，影响该项目的进一步推进，为此：乙方将继续努力，促使该项目按期进行，如确遇奥组委征用或其他不确定因素的影响，双方合作继续有效，项目调整为嘉禾工体体育休闲俱乐部；该项目的报批时间截止到2011年12月31日，期间占地费用按原合同交纳，报批时间届满如该项目仍未经相关部门审批通过，原合同终止，乙方所交纳的占地费不予退还。

    上述合同签订后，江腾科贸先后向职工体育中心共支付了占地费42.3万元。2012年2月10日，职工体育中心向嘉禾工体发送了《关于解除与北京嘉禾工体商贸有限公司﹤租赁合同﹥的函》，载明：”截至2011年12月31日，江腾科贸公司仍未取得北京工人体育馆院内西北角新建设施的审批手续，按照《补充协议（一）》的约定，《合作协议书》已终止。显然，《租赁合同》约定的租赁物已无法建设，贵我之间的租赁关系在事实上无法建立，《租赁合同》的目的已根本无法实现。因此，我中心自2012年1月1日已不再向贵公司收取占地补偿金。根据我国《合同法》之相关规定，我中心决定依法解除贵我之间2006年9月18日《租赁合同》。”

       另查，涉诉租赁土地北京工人体育馆院内西北角的绿地为划拨土地，领有国有土地使用证，土地使用者为职工体育中心。诉讼中，嘉禾工体、江腾科贸主张双方签订的《租赁合同》违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条”划拨土地使用权不得出租、转让、抵押”的强制性规定，应为无效合同；职工体育中心称双方名为租赁实为占地，双方之间并无租赁关系。审理中，经询，双方均确认签订《租赁合同》之前，并没有经过土地管理部门的批准。

       原审法院认为：合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当无效。本案中，双方当事人签订《租赁合同》，由职工体育中心将性质为划拨用地的涉诉土地交给嘉禾工体、江腾科贸使用，职工体育中心虽然以占地费的名义从江腾科贸收取费用，但实质上是与嘉禾工体、江腾科贸就涉诉土地的使用权形成了租赁关系，职工体育中心收取的占地费实为租金。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，出租划拨土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，未经批准不得出租。本案职工体育中心未经政府土地管理部门批准，将性质为划拨土地的涉诉土地出租给嘉禾工体、江腾科贸并收取租金，显然违反了上述法规的强制性规定。但上述强制性规定在性质上，是基于政府对于划拨土地进行有效管理的需要而设定的一种管理性强制规范，且对于违反该规定的行为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条已经明确规定相应的处罚措施即”对于未经批准擅自出租的，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”，足以对相关违法行为可能造成的公共利益损害进行救济，因此，上述强制性规范并非效力性强制规范，不能依此认定本案双方当事人签订的《租赁合同》无效。对于嘉禾工体、江腾科贸要求确认《租赁合同》无效并返还占地费423000元的诉讼请求，法院不予支持。但职工体育中心与嘉禾工体、江腾科贸签订《租赁合同》并收取租金的违法行为，应由相应的政府土地管理部门依法处理。

    据此，原审法院于2013年12月作出判决：驳回北京嘉禾工体商贸有限公司、北京江腾科贸有限公司的全部诉讼请求。

       判决后，嘉禾工体、江腾科贸不服，持原审诉讼意见上诉至本院。职工体育中心同意原审判决。

       本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。

       上述事实，有当事人陈述、国有土地使用证复印件、占地费发票、《关于解除与北京嘉禾工体商贸有限公司﹤租赁合同﹥的函》、《租赁合同》、《补充协议（一）》等证据材料在案佐证。

    本院认为：依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，”土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效”。本案中，体育服务中心与嘉禾工体、江腾科贸签订的《租赁合同》，将划拨土地用于租赁经营，损害国家利益，应认定无效。对于嘉禾工体、江腾科贸要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。原审法院相关认定有误，本院予以纠正。

       关于嘉禾工体、江腾科贸主张的返还占地费问题，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条的规定，应由土地管理部门处理，本院不予审理，二公司此项上诉意见，本院不予支持。

       综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

     一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第16926号民事判决；

        二、确认北京嘉禾工体商贸有限公司、北京江腾科贸有限公司与北京职工体育服务中心于二〇〇六年九月十八日签订的《租赁合同》无效；

        三、驳回北京嘉禾工体商贸有限公司、北京江腾科贸有限公司的其他诉讼请求。

     一审案件受理费7645元，由嘉禾工体商贸有限公司、北京江腾科贸有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费7645元，由嘉禾工体商贸有限公司、北京江腾科贸有限公司负担（已交纳）。

       本判决为终审判决。

审　判　长　　王东军

代理审判员　　解学锋

代理审判员　　张　明

二〇一四年六月十九日

书　记　员　　刘　爽