不要再买房了！

麦子再小也是粮

这是一篇半马后炮半预测的文章，从分析国家近几年的政策脉络来推测未来债务和楼市泡沫的解决路径，抛砖引玉，供大家一起探讨。

《大话西游》剧照

周末在家休息，龙翔电影台在放周星驰的《大话西游》，罗家英的一段经典歌曲《only you》给了我一个激灵，特别是歌词“背黑锅我来，送死你去，拼全力为众生，牺牲也值得”。在这场看似无解的债务和泡沫大戏中，谁背了黑锅，谁去送死，谁又能“违背”规律在背后导演这场大戏，最终还可以顺利回到“拼全力为众生”的取经之路吗？我们来一起分析看看。

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先说债务问题。

首先做个梳理，都说中国债务问题严重，可中国债务构成有哪些呢。一般来说，负债分为政府部门、企业部门和居民部门三个部分。

那么他们各自负债的情况是什么样的呢？

政府负债：名义40万亿，算上隐性债务预计在65-74万亿左右（中信数据）；
企业负债：90万亿（标普数据），央企负债率91.8%，国企负债率74.5%，民企负债率54%；
- |9 B( G; L# ?2 f居民负债：截至到2017年底，居民部门存款68万亿，贷款47万亿，盈余21万亿；

逐一分析一下：

1、政府负债：从08年为了应对金融危机开启的4万亿刺激开始，一直到现在，主要是地方政府，政府负债已经达到65-74万亿，2017年中国的GDP总量是82万亿，负债率高的吓人，当然官方宣称政府负债率不到40%，原因你懂的。

2、企业负债：标准普尔给的数据，中国企业的债务率是14万亿美元（折合人民币90万亿），比美国13.1万亿美元还高0.9万亿美元，央企资产负债率91.8%，应该说基本上资不抵债。地方国有企业资产负债率74.5%，民企54%，世界上经济学家统一的认识企业债务超过50%就很危险，我们都超过了，不管是央企还是地方国企起来民企。

3、居民负债：2017年居民部门存款68万亿，贷款47万亿，存款余额只有21万亿，除以14亿人，每人只有1万5，当然不排除有其他理财方式，但是央行公布今年4月单月居民存款储蓄就少了1.32万亿，菜场大妈都知道钱去了哪。

这帐目看起来，没别的办法了，只能印钞票抵消债务了。

以前按照外汇占款来印钞早就行不通了，外储不过3万亿，也就不到20万亿人民币，你知道这几年中国印了多少钱吗？

看个数字：2008年，中国的广义货币总量(M2)只有47.5万亿，而2018年，这个数字已经超过170万亿。中国M2于2010年超过美国，2012年超过欧元区，并于2018年超过美国和欧元区之和。

地方政府和企业都需要钱，但货币还能继续按以前的速度印下去吗？显然不能了，怎么办呢？

面对这些天额的债务，解决起来也没有别的办法，无非是三种：

1、政府债务：继续借新还旧，搞庞氏把戏，不然还能怎么办？人大财经委副主任委员贺铿都说了，地方政府欠的债没有一个想还的；

2、企业债务：要分好亲疏，央企国企是亲儿子，必须力保，什么债转股、供给侧统统搞起来，甩包袱兜底也要做大做强；民企呢，交给市场去处理，该违约的就违约，该明斯基就明斯基，自求多福吧。

3、不能忘了群众：还有一条债务转移，14亿人分下去也没多少，150万亿的债务，每个人才10万块，用什么转移呢？房子。而且转移给个人的好处在于，我们没有破产制度，债务是终身的，一直到肉体消灭为止，看看近期北京一家三口的新闻就知道了。

所以，在没有生产力巨大提高的前提下，在没有特别大的外部压力下，债务只能通过这三种办法化解，民企和吃瓜群众也别叫苦，谁让你们含量低呢？

2

再来说说房子。

房子不是用来住的，也不是用来炒的，从更高和更深远的角度来看，房子可能是用来转移债务的。

你不信？那我跟你讲一个最明显的例子：棚改。

前几天看新闻，说中国房价过万的小县城已经超过100个了，什么概念，像这些人口净流出，也没有产业支撑的小县城，它们在15年之前房价不过3000出头。

这种有些违反经济规律的事情是如何发生的呢？我给大家捋一下逻辑：

国家撒钱给地方政府进行棚改 → 农民拿到钱产生买房需求  →  楼市预期变好房价上涨  →  炒房客纷纷涌入  →  政府抓住机会卖地收税  →  赚到钱还给国家   →  剩余的填地方债窟窿  →  炒房客紧急寻找接盘侠 → ……

这真是一波绝妙的设计和操作，可能也只有在中国才能做的成，国家的钱在地方政府和拆迁农民手里走了一圈，重新回到国家手里，但是政府的债务却减少了。

你说最后出钱的是谁呢？自然是后知后觉的接盘侠和当地没拆迁的刚需。

不信的话，再来看一组数据：

15年这一波楼市上涨已经创造了23万亿的购房支出，直到现在还在继续，2018年4月单月居民储蓄就少了1.32万亿，大部分钱都跑到楼市付首付了，如果再算上70%的信贷支出，数额很吓人吧，他们都去填债务这个大窟窿了。

其实不只是三四线城市，二线城市也搞得很热闹，人才大战、摇号大战，茶水费、号子费、诚意金，听说杭州深圳光诚意金都超过500万，南京为了全款买房把钱宝网都弄崩盘了。

可以说二线这一波操作的主角是土豪，动辄都是几百上千万的操作，一个号都能卖到50万，这是土豪们在赚楼市的最后一个铜板，他们站在国家的对手盘，打赌国家还要放水不敢降房价。

但是他们在国家眼里何尝不是一块肥肉，十年的楼市黄金期，他们赚得盆满钵满，也是时候给国家出把力了，你看看前段时间海南的“关门打狗”一下子打了6000亿；昨天的最新消息，杭州终于放风要限卖了，门就要关上了，还逃得出去吗？

这就是用房子转移债务的路数，不管是刮贫民，还是斗地主，门一关放出一只房地产税的恶狗，大家都一样。

3

从内部因素看来，房价短期内是不会降了。买了房子的不过是纸面财富，不能让他们变现，因为房子的钱都在还债呢？锁住泡沫是一定的。

买不起房的该怎么办？

昨天深圳房改去参考一下，远一点雄安新区度娘一下。所以，我们这才恍然大悟，领导们说的“房子是用来住的，不是用来炒的”，说的是这些新建的保障房、人才房和租赁房。之前的房子还是需要炒的，不然怎么转移债务。

保障房、人才房一般人享受不到，原因你懂的，这是典型的计划福利，要享受的话得看含量够不够，否则申请也不容易。

我比较关心的是租赁房。按照领导以往的讲话，产权和使用分离，我认为大概率会学习“新加坡+德国”的租房模式，怎么说呢？

新加坡是国家建设租赁房提供给人使用，德国是私人房屋做租赁使用，中国的方案是“国家建一部分，私人提供一部分但是由大平台进行整合”。

那房租会涨价吗？

在中国房子靠现在房租收益根本无法回本，如果楼市真的限卖，同时提高租房含金量租购同权的话，可以肯定的是房租一定会涨。

另外，国家一直试点的REITs，把未来几十年的房租收益打包成证券发售，用来解决开发商和银行债务问题，你说投资者会不会希望这个REITs收益率高一点呢？如何高一点，涨房租咯。

买房的人要为国扛鼎，看来租房的人也逃不掉。

4

最后说说楼市泡沫的问题。

在没有外部特别大压力的前提下，按照既定的在房子限卖多年、租房观念已经深入人心之后，特别是房地产税接棒土地财政，伴随着实业回归和货币紧缩，房子的金融使命就走到尽头了。

那时候房子降价是一定的，期间肯定会伴随一些资金链断裂抛售的阵痛，但是都不影响大局，这就是国家制定的楼市“慢撒气”的策略。这个时间点大概在哪？要看国家部署的速度，我想最多不会超过十年。

但是外部情况会影响慢撒气策略的执行，那就是美国贸易战。

美元剪刀、石油大棒，向内输入通胀，朝外抽取资金，一旦我们系统承受不住，不管是应对通胀的加息，还是应对经济下行的放水，都会让楼市泡沫加速破裂。

对于楼市泡沫，你是想稳妥地“慢撒气”呢，还是壮士断腕快点破裂？

背黑锅我来，送死你去，拼全力为众生，牺牲也值得。

最后，回答文章最前面提出的问题，在国家导演的这场大戏中，群众无疑是背了大锅，杠杆加的太多的企业和炒房客去送了死，希望这些牺牲可以换来楼市泡沫“慢撒气”，并最终反思这些年来的政策，回到“拼全力为众生”的治国之路，这样的牺牲才值得。
6 ?5 z' ]9 L4 a3 Y9 W0 y/ a我们面对的是一个越来越复杂和动荡的世界；
没有一种商业模式是长存的；
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0 T4 C, H$ D4 U没有一种资产是稳固的；

天下商道训练文自中产先生（mr-middle-com）

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