刚刚楼市释放房价下跌一大新信号 大局已定?

石头

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) i: w/ ^/ F$ u/ _  H. l       多城主要负责人被住建部约谈 引起舆论极大关注
5 n, ~) S7 H" F, \( r7 G       无论是在求学时期还是工作期间，被班主任或领导约谈都说明情节比较严重，要么是学业上拖了后腿、抑或态度不够端正，要么是工作业绩上出了纰漏。被约谈对象往往都以此为耻，主动自我反省、自我改正的都是好同志。楼市也一样，当一个城市发展遇到问题，比如发展滞后、房价波动幅度较大，与中央大体规划出现巨大衔接问题时，城市的主要负责人也会被约谈，只是性质跟以上两种完全不同，情节要严重得多，搞不好乌纱帽都有被撸的可能。绝对不能掉以轻心的。
       近半个月以来，多城主要负责人被住建部约谈了，引起了舆论的极大关注，也被看作是新一轮调控即将开启的征兆。“五一”前是西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市负责人，5月9日又爆出成都、太原两市负责人被请去喝茶。短短十几天，12个或房价上涨、或出现抢房潮的城市都被“重点对待”了，寓意十分明确。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
" f' S7 q# o  Z: m约谈目的》》
8 X; H1 Y5 V) M7 R       稳定金融大局 防止大量资金向房地产市场倾泄
2 h" g8 D7 `/ ]; j8 ]: N! ?4 [       众所周知，本轮楼市调控的主基调是，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。一切功与名都隐藏在“稳”字当中，既要稳定金融大局，防止大量资金向房地产市场倾泄，又要在政策上保持连续稳定，谨防房价出现大起大落。尤其是在一年多的政策宣发之后，房地产好不容易出现了预期的降温，很多一二线城市都出现了量价齐回落的胜利，在调控和基本目标尚未完成的当下，一些城市却违背调控主旨，出现逆势火热的现象，着实不能容忍。
* I0 G9 ?& S$ @       如上文所述，被约谈则说明这些城市问题比较严重，尤其是在国家大力调控楼市，谨防楼市风险，抑制资产泡沫，去库存去杠杆稳固房地产大局的当下，毫无疑问，以上诸城都存在房价表现突出、执行不彻底的问题。情节严重者毫无疑问会被问责，情节略为严重者，不加以改正，问责随后也会如约而至。拿太原来说，3月份新房价格同比上涨7.6%，中国房地产业协会数据显示，4月份太原新房环比上涨1.48%，涨幅似乎并不突出，但二手房价格环比上涨3.33%，同比上涨幅度高达30.92%。问题就严重多了，这与国家“稳楼市”的宏观调控南辕北辙。情况类似的还有长春和哈尔滨，二手房价格同比涨幅也超过20%。
) ^2 z: H( Y4 w# ~7 G& }& y3 F- ^       各热点城市均要毫不动摇地坚持“房住不炒”
/ I! a$ g6 i: L       由此可见，当前形势下，国家对于房价继续上涨或大涨的厌恶之情溢于言表，控房价的态度也十分明确。因此，要求各热点城市均要毫不动摇地坚持“房住不炒”、调控不动摇不放松，否则就要进行主体责任的问斩了，未来这些城市房地产市场能否保持平稳健康发展是中央杀伐决断的重要依据。至此，一切昭然若揭，各被约谈热点城市新一轮更加猛烈的调控重锤即将落地，房价恐怕很长一段时间不会再出现大涨了。时至今日依然有很多投资炒房客都在期待着调控放松，抱有购房需求被释放，房价再次出现报复性上涨，借机再继续热炒，狠赚一笔的心态。
从此次12城负责人被约谈一事来看，期待调控放松的春秋大梦可以醒醒了。因为，此次住建部再次重申了调控的核心打法：加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险;大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。一句“遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求”对谁是打击态度，对谁示好，已经一目了然。事实上，这一年多以来，对于投机炒作的打击已经多到数不清了，从限购、限贷、限售到严查消费贷款、抵押贷款资金流向，再到各大商业银行收紧利率，炒房投机的空间和利润都在被急剧压缩，生存环境糟糕到极点。而国家又另辟蹊径，专为刚需开辟了共有产权房、实践落实租购同权等举措来看，对于回归房子居住属性、解决刚需人群的居住问题，管理层是煞费苦心的。
       约谈指出， 要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标; 要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房; 加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险; 大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。成都、太原两市政府负责同志表示，将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产市场调控主体责任，立即采取有力措施，确保市场稳定。这次约谈再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会"部长通道"后，住建部再一次表明坚决的态度。据了解，"五一"前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。（来源：央视财经）
       关注焦点》》
9 }9 _& v7 d5 c  u$ h       房价上涨过快的城市都容易面临约谈？
       对于住建部的约谈行为，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，约谈也可以理解为窗口指导的方式，属于比较间接但影响效果较好的调控手段。从约谈的制度来说，房价上涨过快的城市都容易面临约谈，尤其是全国房价上涨幅度前10的城市。此次约谈成都和太原两市，也说明此类城市房价上涨过快，潜在上涨的因素还需要遏制。未来其他城市房价上涨若过快，也会面临类似约谈等内容。
从政策内容来看，严跃进指出，此次政策明确强调了"四个意识"的概念，即要有政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识，充分体现了各级政府需要高度重视本轮房地产调控，从大局出发，积极稳定市场。而其他内容还是房住不炒的逻辑体现，思路基本不变。未来调控会继续在地方调控主体责任落实方面下功夫。（来源：央视财经）
       新闻拓展》》
* F! f0 W( [0 k+ \       落户宽松政策带来楼市波动 分析称借机炒房可能性很小
+ M9 J  C2 H1 [  d, G) a# P: T3 |& i一些业内人士认为，上述举措在留住人才的同时也会给限购政策"开口子"，带来楼市热度上升。如中原地产首席分析师张大伟就表示:"地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才，更应该提供直接的居住房源。单纯地将人才推向市场，容易带来房地产市场的不稳定。"
       思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也认为:"租房补贴是可以理解的，毕竟新进入这个城市，身份转化是需要一个过程。购房补贴则直接指向'绕开限购'这个诉求，这样的引导不值得提倡，毕竟'房住不炒'是大政策的纲领。人才引进的目的是拉动经济的增长。"
事实上，从一些执行了落户宽松政策的城市数据来看，政策的确为市场带来了一定的影响。根据上海易居研究院提供的数据显示，西安的库存量从2017年10月开始就已经以较快的速率下降，从2017年10月至2018年3月，库存面积从1860万平方米下降至1628万平方米，尽管如此，这样巨大的库存在众              多二三线城市中也处于较高水平。从房价表现来看，截止今年3月西安住房均价为1.22万元/平方米，较去年同期上涨近50%。"对于人才落户政策来说，本意并不是要对楼市政策松绑，但从效果方面看，确实会刺激部分购房需求。所以类似政策其实和近期的市场升温是有必然联系的。尤其是在类似西安这一类库存较高的城市，表现尤其明显。"上海易居研究院智库中心总监严跃进进一步表示，上述政策还是以人才引进、人才争夺为导向的，对房地产市场确实有积极意义，"这一人才落户政策并不同于限购松绑，造成变相炒房的可能性很小。"（来源：中新网）
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0 g5 F; w1 f& a0 W! K& g       全国楼市调控政策今年已发上百个 仅4月就有33次
       刚刚进入5月份，就有多个省市再发楼市调控政策。据统计，今年以来各地发布的调控政策数量已经超过115个。中原地产研究中心统计数据显示，仅4月份，全国各种房地产调控政策合计多达33次，25个城市与部门发布调控政策，其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政策。一季度的全国房地产调控政策共计76次。中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，调控城市分布出现了明显的变化，2017年调控主要集中在一二线城市，2018年调控逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如海南全境，沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。其中，已有超过60个城市执行限售政策。
       摇号购房的城市也越来越多。据统计，目前已有7个城市发布了房源统一摇号政策，包括上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等城市。张大伟认为，摇号的主要原因是这些城市特别是被限价的预售房源，供需紧张。不仅如此，今年以来，随着各地抢夺人才的戏码愈演愈烈，一城多策的现象越来越普遍。据不完全统计，目前已有天津、重庆、成都、武汉等超过50个城市发布了大力度的人才吸引政策，优惠购房政策以及相对一线城市较低的房价，成了这些城市吸引优秀人才的重要手段。（来源：中新网）

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