卖家隐瞒事实违反诚实信用原则 买卖合同被撤销

沧海蝴蝶

　   2010年元旦期间，北京大兴区一小区内再度发生恶性杀人事件。此前的2009年11、12两月中，大兴区黄村镇清澄名苑小区接连发生了两起灭门案，该小区二手房交易量大减，有部分业主欲卖房。这几起事件让人联想到了多年前发生在上海的一起官司。该案是一对夫妇在不知情的状况下买了“凶宅”，后来发现真相，要求退房，卖方却坚持不退。此案在上海一度备受关注，当时引发了法律学界和实务界关于“凶宅”和民法基本原则之间关系的讨论。在法律实践中，类似事件时有发生，法院该如何判决呢

靳保华

　　2007年，王某和妻子大学毕业后留在上海打拼，终于攒够房子的首付，准备购买住房。后来，王某夫妇看中了张某夫妇的二手房，双方讨价还价，达成了购房协议。王某夫妇支付了首付款，办理了银行贷款，买下了张某夫妇的二居室。王某搬进房子不久，到小区物业询问房子的有关情况，物业管理人员吞吞吐吐，好像有什么秘密，但是也没有明说。
　　后来王某决定重新对房子装修，装修过程中，由于施工人员声音过大，王某与周围邻居发生争吵，邻居在争吵过程中无意说出了房子是“凶宅”的事实。王某经多方打听，方知房子中发生过凶杀案，原房主张某的儿子曾因债务纠纷在房中将一个朋友杀死并碎尸，后事情败露，最终被法院判处死刑。案件发生后，张某夫妇就搬出了该房子，并对该房子进行了重新装修，后该房屋一直空置，直到将房子出售给王某夫妇。听说用自己辛苦积攒下的钱买的是“凶宅”，王某夫妇遂要求与张某夫妇撤销购房合同，但遭到张某夫妇的拒绝。
　　王某在与张某协商未果的情况下，决定将张某告上法庭，要求法院撤销其与张某夫妇签订的购房合同，张某返还王某购房款，并支付王某因此遭受的所有损失。
　　本案经中院一审、二审得出了截然不同的判决，一审法院驳回了王某的所有诉讼请求。该案在法律实务界引起了广泛的争论。王某上诉后，二审法院支持了王某的所有诉讼请求。
　　张某代理律师认为，张某夫妇属于争议标的的合法产权人，具有出售房子的合法所有权。争议标的质量合格，不存在任何已知的质量瑕疵。房屋购买合同是在王某夫妇自由意志下签订的，不存在张某欺骗、胁迫和趁人之危签订合同的情形。王某夫妇作为适格的权利能力和行为能力人，未在购买房屋签订合同之前对房子进行详细的调查，责任应由王某夫妇承担，双方签订的购房合同应该得到国家法律的保护。王某以房子属于“凶宅”为理由，要求撤销双方签订的购房合同，没有法律依据，法律上并没有禁止“凶宅”出售的规定。王某夫妇以“凶宅”为理由，要求退房退款，属于封建迷信思想在作祟。如果支持王某的要求，意味着全国所有发生过非正常死亡的房子将不能进行流转买卖，将会造成资源的浪费。据此要求法院驳回王某的诉讼请求。一审法院采纳了张某代理人的意见。
　　王某代理律师认为，根据中华人民共和国合同法有关条款，合同双方签订合同时应诚实信用。根据社会一般认识，购房人签订房屋买卖合同购买房屋无非期望房子有两个功能，一是适合舒适居住功能，二是房子具有保值增值功能。王某夫妇购买的“凶宅”显然不具有这两个功能，社会一般人在得知自己购买的房子属于“凶宅”后普遍具有恐惧心理，而且“凶宅”会影响房子的价值，“凶宅”在转让或再转让时，往往无法在知情人中间以正常价值流转，甚至无法出卖。为此王某代理律师向法庭提交了一份第三方调查结果，社会上受调查的绝大多数人无法接受自己购买的房子是“凶宅”的事实。从合同标的房子的实际情况看，张某夫妇在凶杀案发生后，对房子重新装修，并一直空置房子，说明对“凶宅”的恐惧，并非仅王某夫妇所具有，应该属于一种普遍的社会心理。鉴于“凶宅”情形会对房屋的使用价值和社会价值造成实质影响，张某夫妇理应在签订房屋买卖合同时告知王某夫妇，但其刻意隐瞒对房屋价值有重大影响的事实，使得王某夫妇在签订合同时存在重大误解，无法实现合同目的，属于在重大误解情况下签订合同的情形，王某可以要求法院撤销其与张某签订的房屋买卖合同。
# O& B: P! O8 ]- `7 W' k( q% y. w6 K　　二审法院采纳了王某代理律师意见，撤销了一审法院判决，依法改判，撤销王某与张某签订的房屋买卖合同，王某夫妇向张某退还房屋，张某夫妇退还王某夫妇的购房款，并承担王某夫妇因此遭受的损失。

9 i3 {7 W+ B9 v本案之法律分析

是迷信还是民俗

3 O8 d& Q9 e0 F0 g6 Q: n　  本案的中心问题是对“凶宅”的忌讳到底是不是迷信，一审和二审法院据此作出了不同的判决。如果法院接受了“凶宅”忌讳属于迷信说，那么就会出现一审法院那样的判决，王某夫妇的诉讼请求在没有其他事由和证据支持情况下，就会被驳回。如果“凶宅”忌讳不是迷信，而属于一种社会普通正常心理的话，就应该属于影响房子价值的重要因素，签订房屋买卖合同时，卖房人就应该向买房人披露，否则，就会出现二审法院的判决结果。
3 C+ \/ o. B4 E9 @) \　　笔者认为，对于“凶宅”的忌讳不是封建迷信，而是一种民间习俗。“凶宅”问题的产生是和中国人根深蒂固的民俗文化有关。远古时代，生产力不发达，人们对于一些无法解释的自然现象产生崇拜或恐惧心理，慢慢地，这种心理演变成具体的、习惯性的具有象征意义的行为，如过年的祭祀、对某些行为和语言的避讳以及在意住房的风水等。民间习俗作为一种千百年传袭下来的生活经验，已经深深扎入了中国人的内心，是客观存在的并有一定合理性。在法律层面上，这种合理的习俗在法律上可以归为善良风俗，是受法律保护的。因此，“凶宅”这一事实是能够引起法律关系变化的。在现实层面上，“凶宅”虽然在物理层面上没有瑕疵，但在普通人的心理上，人们购买房屋的目的是平安、舒适，“凶宅”显然会影响人们的居住心理，也最终会影响房屋的再转让价值。也正是这一原因，使得房屋的价值在客观上受到了影响。因而，作为卖房者，如果为了将房屋卖出或为了卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，就违反了民事活动中的诚实信用原则。该情形应该属于合同法规定的重大误解，买房人可以要求法院撤销双方签订的房屋买卖合同。
- i6 c& K4 ~1 X. ^- {　　那么究竟什么是“凶宅”，普通民众一般认为只要出过事，尤其是死过人的房屋就是“凶宅”，还有人认为“凶宅”就是主观的感受，只要房屋内“出过事”或者由于特定环境的影响，让人感觉所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋都是“凶宅”。对于“凶宅”，目前并无公认的或权威的界定。主流的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。从这个定义中可以看出“凶宅”的成立应当符合的要件是：第一，房屋内有人非正常死亡过这一客观事实的存在，非人们的主观想像。第二，房屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”。
: g( s6 Q& n. k　　如果一个房屋内数年前曾发生过人非正常死亡的事实，但已经出租或出卖给他人使用多年，此时的房屋能否作为正常房屋出售？笔者认为，“凶宅”是因房屋内发生了非正常死亡的事实，但这一事实不能像标签一样永久伴随房屋，“凶宅”可以因长期的居住和使用而“洗净”，这不仅符合民间的习俗，也有利于资源的有效利用。

[url=]来源: 法治周末报[/url]